Van de Brug: Feestje in Helmond?
Dit jaar werd de 400e starterslening in Helmond verstrekt.
Tijd voor een feestje zou je zeggen.
Maar is dit ook echt zo?
Zoals eenieder kan zien, ligt de woningmarkt op dit moment aardig op zijn gat.
Al voor de kredietcrisis heeft het gemeentebestuur van Helmond in 2003 geconstateerd dat door een toegenomen vraag naar huurwoningen, de bouwproductie van nieuwe betaalbare koopwoningen stagneerde. Om de markt van huurwoningen enigszins te ontlasten werd de starterslening bedacht.
Dit instrument was een middel om starters op de woningmarkt de kans te bieden om voor een gelijkwaardige maandelijkse woonlast t.o.v. een huurwoning een koopwoning te betrekken. Met alle voordelen van dien (stimuleren eigen woningbezit, waardevermeerdering woning op de lange termijn).
De gemeente verstrekt vanaf 2003 een renteloze lening voor maximaal 3 jaar en maximaal € 30.000,– en na die termijn wordt weer opnieuw bekeken of de persoon weer onder dezelfde condities kan verlengen.
Inmiddels zijn we bijna 10 jaar verder en bestaat het instrument “starterslening” nog steeds. Intussen zijn de criteria waar iemand aan moet voldoen wel verschillende malen aangepast en is het maximale leningbedrag verhoogd naar € 36.000,–. De insteek was in 2003 in eerste instantie de huurmarkt meer lucht te geven. inmiddels is dit enigszins achterhaald en is de doelstelling meer geworden; starters de mogelijkheid geven überhaupt de woningmarkt te betreden. Waar in 2003 waardevermeerderingen nog in het vooruitschiet lagen, is dit inmiddels verleden tijd met alle risico’s van dien. Sinds 2003 is de woningmarkt immers alleen maar verslechterd.
Het is ook een feit dat de woningmarkt in Helmond er een stuk slechter voor zou staan, wanneer er geen startersleningen zouden zijn verstrekt.
Inmiddels wordt 1 op de 3 woningen met een starterslening gefinancierd. Daarentegen is er geen enkele nieuwe starterswoning in het jaar 2011 opgeleverd. Maar dat even terzijde.
Beroepsmatig ben ik ook als hypotheekadviseur actief. Door de Bankencrisis is de regelgeving voor banken/intermediairs aanzienlijk verscherpt. Banken dienen volgens het Basel-akkoord hogere reserves aan te houden en dit vertaalt zich naar mijn mening in exorbitante renteverschillen tussen bijvoorbeeld de rente die een bank vergoedt op bijvoorbeeld spaarrekeningen of aangetrokken gelden van de Centrale Europese Bank en de rente die een bank dan weer vraagt voor bijvoorbeeld hun hypotheekproducten.
De hoogte van de hypotheekrente heeft effect op de hoogte van de leningen die wij met zijn allen kunnen aangaan. Hoe hoger de rente, des te lager de lening. Verder zijn de criteria waaronder hypotheken mogen worden verstrekt aanzienlijk strenger geworden. Banken mogen hun klanten geen hypotheekleningen verstrekken die qua maandlasten niet passen bij het inkomen en de waarde van de woning. Ook de mogelijkheden voor een aflossingsvrije hypotheek worden aanzienlijk ingeperkt.
Deze regels worden niet door de banken zelf verzonnen. Nee, deze worden ons Europees/landelijk opgelegd.
Mede in verband met deze recente nieuwe strengere wetgeving voor banken/tussenpersonen is het naar mijn mening vreemd dat gemeenten op dit moment nog steeds startersleningen mogen verstrekken, wanneer kopers met hun inkomen niet volledig in aanmerking komen voor een reguliere hypothecaire geldlening die wel aan de strenge eisen voldoet.
Is dit nu dan geen ernstige vorm van overkreditering? Hoe zal het deze mensen vergaan, wanneer de huizenprijzen maar blijven dalen en ze uiteindelijk (gedwongen) de woning weer moeten verkopen?
Ik probeer maar niet aan de gevolgen te denken voor de gemeente en de inwoners.
Zou het niet logischer zijn dat de regels voor hypotheekverstrekking door banken/intermediairs iets soepeler gemaakt worden, zodat er leningen kunnen worden verstrekt tegen meer reële rentes? Hierdoor zouden op termijn de zogenaamde startersleningen zelfs achterwege kunnen blijven, die immers toch al dwars door de landelijke strenge regelgeving heen fietsen.
De landelijke/Europese overheid is naar mijn mening nu aan zet om de problemen met echt zwaar geschut aan te pakken. Doen we niets, dan zijn naar mijn mening grotere waardedalingen van de huidige woningvoorraad niet te voorkomen en zijn de problemen uiteindelijk niet te overzien.
Inmiddels heeft de rekenkamercommissie van onze gemeente een deskundig onderzoek ingesteld naar het instrument “Startersleningen”. De resultaten daarvan verwachten wij nog voor het einde van dit jaar.
Ik ben zeer benieuwd naar de uitkomsten.
Wordt vervolgd..
Serge van de Brug
Raadslid
1 reactie:
Serge,
Je analyse dat de banken de gevolgen van de Basel-akkoorden afwentelen op de consument via de hoogte van de hypotheekrentes is een juiste. Dat los je echter niet op door de regels weer te versoepelen. Die regels zijn aangescherpt omdat de banken er een potje van hadden gemaakt en vervolgens niet voldoende buffers hadden om de risico’s die zij aangegaan waren op te kunnen vangen. Ze opnieuw versoepelen brengt ons terug bij af, in dezelfde risicovolle situatie waar we al in zaten.
Wat betreft de woningmarkt zijn nog wel meer maatregelen te bedenken die in de loop van de tijd marktverstorend gewerkt hebben. De mogelijkheid om twee inkomens te gebruiken voor het afsluiten van een hypotheek, de opkomst van de aflossingsvrije spaar- of beleggingshypotheken of recenter de “slimmer kopen” constructies en de verplichting aan woningbouwverenigingen om een deel van hun voorraad op de markt te brengen. Al die maatregelen hebben prijsopdrijvend gewerkt en toen heb ik de banken en hypotheekadviseurs niet horen klagen over de exorbitante winsten die zij maakten. Nu er tekorten dreigen zie ik banken ook niet hun verantwoordelijkheid nemen. Integendeel, er wordt aangekondigd dat klanten die “onder water” staan verplicht gaan worden om af te lossen, ook al kunnen zij dat misschien helemaal niet.
Voor de hypotheekmarkt bestaan verschillende oplossingen, maar wat mij betreft zul je in alle gevallen degenen die het hardst gedupeerd worden (en dat zijn de mensen die minder dan 7 jaar geleden gekocht hebben) tegemoet moeten komen, omdat je immers als overheid de regels van het spel verandert. Je zou bijvoorbeeld vrij drastisch in kunnen grijpen en de besparing die dat teweeg brengt aan kunnen wenden om deze groep te helpen, terwijl je tegelijkertijd banken vraagt om een deel van die leningen af te schrijven.
De oplossing voor de situatie op de geldmarkt is wat mij betreft even simpel als elegant: Door Basel III is er nog meer druk op de banken gekomen. De hefboom waarmee zij geld uit kunnen lenen tov wat ze in kas hebben is verder afgenomen, waardoor we terecht zijn gekomen in een zgn credit crunch. Er is te weinig geld beschikbaar op de kapitaalmarkten, waardoor de rentes nodeloos hoog zijn. Er moet dus meer geld het systeem in. Volgens mij zou je op dit moment straffeloos geld bij kunnen drukken en daarmee staatsschulden af kunnen lossen zonder dat dit inflatie tot gevolg heeft. Dan nemen immers de reserves van banken toe en kunnen zij weer geld uit gaan lenen.
Feit is dat wij dit lokaal niet op kunnen lossen. De risico’s voor de gemeente verlagen door die startersleningen niet meer te verstrekken is een optie, maar volgens mij kun je beter woningbouwverenigingen vragen om voorlopig even geen huizen in de verkoop te doen.